Małe domy reklamuje się dziś jako doskonałą alternatywę dla drogich mieszkań np. w centrum miasta. Czy wymagają one zezwolenia na budowę tak samo, jak ich większe „odpowiedniki”? Wyjaśniamy!
W jakim miejscu można wybudować dom do 35 m2?
Niestety, ale nie na każdej działce można postawić tego typu budynek. Musisz najpierw sprawdzić, czy działka (na podstawie zgłoszenia), na której chcesz wybudować dom o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2, leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania. Jeśli istnieje jej plan miejscowy, powinieneś sprawdzić ustalenia takie, jak:
– przeznaczenie terenu,
– wymagania wobec planowanej zabudowy.
Inną sytuacją jest, gdy dom nie ma być mieszkalny, a np. rekreacyjny. Otóż, budynki mieszkalne, gospodarcze, garaże czy budynki rekreacji są zupełnie odrębnymi kategoriami budynków – należy o tym pamiętać! Jeżeli w planie miejscowym przewidziano więc budowę domu np. o charakterze rekreacyjnym wystarczy sprawdzić, czy określono jakieś wymagania co do:
– geometrii dachu,
– dopuszczalnej wysokości budynku.
Jest to bardzo ważne. Dlaczego? Otóż, projekty domów o powierzchni zabudowy do 35 m2 zazwyczaj przewidują antresolę – a ona może zwiększyć powierzchnię budynku do nawet 45 m2!
A co w przypadku, jeżeli działka nie ma planu miejscowego?
Wówczas, by wybudować dom do 35 m2, wymagane może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego „może być”? Otóż, przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie są wcale jednoznaczne w tym zakresie. Przed zgłoszeniem budowy domu o takiej powierzchni, warto będzie zatem w każdym przypadku dowiedzieć się w starostwie (lub w odpowiednim urzędzie miasta), czy załączenie do swojego zgłoszenia decyzji o warunkach zabudowy będzie wymagane – lepiej „dmuchać na zimne”.
W jaki sposób można zgłosić dom do 35 m2?
Możesz bez większego problemu skorzystać ze wzoru zgłoszenia, jaki znajdziesz w odpowiednim starostwie czy też urzędzie miasta. Ewentualnie, zawsze możesz sporządzić je także… samodzielnie. W zgłoszeniu powinieneś określić:
- rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych
- termin rozpoczęcia robót budowlanych
- oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości
- szkice / rysunki domu (trzeba przedstawić rzut i poszczególne elewacje z wymiarami oraz usytuowaniem budynku względem granic działki)
- dodatkowe dokumenty (tylko w niektórych przypadkach)
Postaraj się taką inwestycję określić w zgłoszeniu jako „dom rekreacji indywidualnej”. Dlaczego? Otóż, jeśli użyjesz określenia „budynek mieszkalny jednorodzinny”, prawdopodobnie dostaniesz… sprzeciw na jego budowę. No cóż, takie domy (i to bez względu na wielkość!) można budować bowiem wyłącznie na podstawie pozwolenia albo tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Zgłoszenia dokonaj co najmniej 21 dni przed terminem podjęcia robót budowlanych – urząd ma bowiem dokładnie tyle czasu na wniesienie ewentualnego sprzeciwu.
Ocieplenie a zwiększenie dopuszczalnej powierzchni budynku
Czy można bez żadnych formalności ocieplić istniejący dom do 35 m2? Otóż, odpowiedź wcale nie jest w tym przypadku aż taka oczywista – bo zbyt mało jest co do tej kwestii przepisów. Kluczowy może okazać się czas, jaki minął od daty powstania budynku, aż do dnia jego docieplenia. Jeżeli budynek został wybudowany na podstawie przyjętego zgłoszenia, a później dopiero docieplony, raczej nie powinno być większych przeszkód. Przecież w momencie jego powstania był zgodny ze zgłoszeniem!
Jeżeli jednak budynek powstał na podstawie zgłoszenia i równocześnie wykonano w nim docieplenie (zwiększając tym sposobem powierzchnię budynku ponad dozwoloną wartość), to można wówczas taki budynek określić jako sprzeczny z przyjętym zgłoszeniem. Nie można jednak w żadnym wypadku obiecać, że każdy nadzór budowlany będzie miał w tej kwestii… takie samo zdanie.
Pamiętaj, że…
Jeśli planowany dom przekracza limit powierzchni bądź limit liczby obiektów na jednej działce, powinieneś zamówić dla niego wykonanie projektu budowlanego i złożyć w starostwie bądź urzędzie miast wniosek o wydanie pozwolenia jego na budowę. Jeśli zaś teren inwestycji nie jest objęty obowiązującym planem miejscowym, wcześniej będziesz musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (w urzędzie gminy).
